Bérbeadás és üres lakás külföldről

Tartalom

• Eladjam vagy adjam ki?
• Mi a tét, ha üresen áll
• Bérbeadás külföldről: mit veszek át
• Rövid vagy hosszú távú bérlet?
• Bérbeadás adózása röviden
• A felelős következő lépés

Eladjam vagy adjam ki?

Ez a kérdés, amivel a legtöbben küzdenek, és nem azért, mert nehéz kiszámolni, hanem mert az érzelmek és a számok ritkán mutatnak ugyanabba az irányba. Néhány támpont:

• Akkor érdemes eladni, ha a belátható jövőben (5+ év) nem költözöl haza, az ingatlan üresen áll és romlik, a fenntartás havonta pénzt visz el, vagy szükséged van a tőkére máshova.
• Akkor érdemes kiadni, ha jó a lokáció (belváros, egyetemi város), a bérleti díj fedezi a költségeket és hoz is valamit, van megbízható kezelőd, és hosszú távon értéknövekedésre számítasz.
• Akkor érdemes megtartani (üresen), ha 1-2 éven belül hazaköltözöl, vagy a piac éppen mélyponton van.

A döntést nem érzésre, hanem kalkuláció alapján érdemes meghozni. Egy egyszerű példa: egy 70 milliós ingatlan éves nettó bérleti hozama tipikusan 2% körül van, miközben az eladott összeg biztonságos befektetése ennek többszörösét hozhatja. De ha az ingatlan felkapott helyen van, ahol az értéknövekedés évi 8-10%, a megtartás hosszú távon jobban megérheti. Nincs univerzális válasz, minden ingatlan és élethelyzet más.

Mi a tét, ha üresen áll

Egy üres lakás külföldről kétféleképpen visz pénzt vagy időt: vagy csak a költség megy rá (közös költség, rezsi-alapdíj, biztosítás, és az állapot lassú romlása), vagy bérbe van adva, de a bérlő, a karbantartás és a papírok kezelése magyar időben, helyben zajlik, neked pedig egyik sincs kéznél. Pont ez a kettősség az, ami miatt sokan évekig halogatják a döntést, és közben az ingatlan se nem termel, se nem épül.

Bérbeadás külföldről: mit veszek át

Ha a bérbeadás mellett döntesz, a napi működés az, ami külföldről nehéz: a bérlő kiválasztása és ellenőrzése, a szerződés, a díjbeszedés, az állagmegóvás, a meghibásodások kezelése. Ezt veszem át. Először megnézzük, az adott lakásnál a bérbeadás vagy az eladás éri-e meg jobban a te helyzetedben, és ha a bérbeadás, akkor a bérlő, a szerződés, a beszedés és az állagmegóvás végigvitele helyben történik, nem neked kell innen szervezned.

Rövid vagy hosszú távú bérlet?

A hosszú távú bérlet kiszámíthatóbb: egy jó bérlővel évekre rendezett a helyzet, kevesebb a napi teendő, de a hozam mérsékeltebb, és a bérlőválasztás kulcskérdés. A rövid távú (Airbnb, Booking) bérlet magasabb hozamot adhat jó lokáción, de sokkal több kezelést igényel (takarítás, kulcsátadás, vendégkommunikáció, engedélyek), amit külföldről csak helyi kezelővel lehet fenntartani. Hogy melyik éri meg, az a lokációtól, az ingatlan típusától és attól függ, mennyi kezelést bír el a konstrukció.

Bérbeadás adózása röviden

A bérbeadásból származó jövedelem Magyarországon adóköteles (jellemzően 15% SZJA, a választott adózási módtól függően). Külföldön élő tulajdonosként a kettős adóztatási egyezmény itt is irányadó: a jövedelem jellemzően Magyarországon adózik, de a lakóhelyed országában bevallási kötelezettséged lehet. Az ingatlannal kapcsolatos adózás logikájáról általában az ingatlan eladás adózása külföldről cikkben írok, a konkrét bérbeadási adózást a te helyzetedre érdemes könyvelővel átnézni.

A felelős következő lépés

Ha nem vagy biztos benne, melyik út jobb a te lakásodnál, ott kezdjük, hogy átnézzük a számokat és a helyzetet. Egy rövid, díjmentes helyzetfelméréssel megnézzük, a bérbeadás vagy az eladás éri-e meg jobban, és mi a reális következő lépés, kötelezettség nélkül.